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□本报记者 范瑞明 文/图

在楼市库存全面下降的背景下，成都去库存的分化十分明显：住宅项目开启了“小步走”模式，而商业地产则在巨额库存的阴影下“举步维艰”。 成都商业地产存量有多少？ 库存严重到什么程度？ 这一直是近两年业界争论的话题。 在“卖不起”“租不起”的情况下，有必要重新审视成都商业地产的去库存问题。

消除库存可能需要五年时间

成都商业地产存量有多少？ 很多业内人士都无法给出肯定的答案。 不过，第一太平戴维斯5月10日公布的数据或许值得参考。 截至2015年底，成都写字楼存量达到484万平方米，需要五年时间才能售出。成都待租商务建筑存量达到225万平方米，位居第二。中国一线城市。” 戴平韦斯公布的数据令人惊讶。

此外，成都的商店和零售市场已接近饱和。 据正和地产统计数据显示，成都主要商圈的运营购物中心（含百货店）已达540万平方米以上，运营过程中面临着销售和运营的双重压力。 据第一太平戴维斯统计，以商务楼宇为例，目前该市空置率高达41%。 在前几年蓬勃发展的建设热潮下，成都出现了大量的写字楼、购物中心、商业街。 今日，市场难回归。 在这样的大环境下，仁和春天、339欢乐颂、成都第一城、财富又一城、阳光新业中心、成都富力广场、九方购物中心、第一大道地下商场等都面临着类似的困境。

近日，记者来到曾创造成都商业地产“销售奇迹”的南城都会新街。 这里的街区已经变成了停车场。 由于人气不足，一些餐厅的厨师和服务员在用餐高峰期围坐在餐桌旁。 瓜子聊天。 除了较早开业的人气较高的第一街外成都商业调查公司，第二街和第三街在荒芜的环境面前也只是黯然神伤。

希望租金逐年下降的人越来越少

开发量和库存量巨大，但没有相应的买家和租户来消化。 这是成都商业地产目前面临的最大困境。 成都商务净吸纳量逐渐下降成都商业地产如何有效去库存，租金也整体下调。

“2012年第二季度以来，成都写字楼租金持续下降。” 据第一太平戴维斯统计，目前成都写字楼平均租金约为每月98元/平方米，低于2005年的基准数据。城南以每月每平方米180元的高价出租。 记者从新街里一家中介处了解到，二楼商铺的租金为每月每平方米60元，比写字楼还要低。 预计未来三年，成都将供应至少130万平方米的商业空间。 未来市场吸纳速度仍将有限，空置率仍将维持在30%-40%的高位，租金水平将持续下降。

如何多角度转变观念

高库存之下，成都楼市该如何突围？ 面对激烈的竞争，开发商应该如何转变思路？ 第一太平戴维斯提出了三点解决方案：从宏观层面，需要有效的政策引导； 从投资角度看，要用好新的投资工具； 从运营角度看，要提高楼价需要产品和服务创新。

采访中记者了解到，成都的成功案例还有很多。 成都远洋太古里通过调整运动品牌、化妆品、护肤品、珠宝等布局，取得了良好的业绩。 一些写字楼通过细分客户打造联合办公空间，吸引众多小微企业、创业团队、自由职业者入驻，再优化物业管理服务，提升写字楼物业价值，均取得了良好效果。 。 可见，通过清晰的规划和明确的目标，可以极大地实现楼宇去库存的机会，并能成功推动新项目入市。 商业街的建设只要与运营相关，就不会造成商业与地产的脱节。

此外，目前房地产行业开始出现一种房地产管理的新思路，即将物业管理与资产管理结合起来，将物业管理的管理角色转变为经营者的角色。 “将物业管理升级为资产管理，可以降低投资风险，合理化运营成本，建立健全绩效管理，提高资产价格成都外遇侦探咨询 ，实现投资回报最大化。” 第一太平戴维斯华西物业管理部高级助理总监钟伟明认为，资产管理是物业管理的新方法、新趋势，有利于物业硬件的维护和资产的增值保值。